婚前房产婚后出租,离婚时租金却被前夫“分走一半”?

2019-08-07 阅读数 205749

女性与法 房屋出租 租金

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文:今日女报/凤网记者 陈炜

人到中年,组成二婚家庭,本以为会是幸福的再续——双方各有房产,且是婚前所置,毫无争议。然而,当两年后感情无法再维持时,二人却没能好聚好散,反倒因为一笔婚前房产的租金闹上了法庭。

这是39岁衡阳女子陈巧遇上的麻烦事。与二婚丈夫结婚前,她在老家买了一套房子,婚后她将房子出租,以租还贷。一直以为这套没有动用过夫妻共同财产的婚前购房属个人财产,谁知离婚时丈夫却要求“房租各分一半”!

听上去匪夷所思,可丈夫竟真的分到了房租——到底怎么回事?为何婚前房产产生的租金也会被认定为“夫妻共有”呢?看看这个故事吧!

聚少离多,二婚关系破裂

回忆起自己的第二段婚姻,陈巧心有感触——本以为这是幸福的再续,谁知短短两年时间,她又离婚了!这一次,还“赔”了不少钱。

39岁的陈巧是湖南衡阳人,2014年,她在深圳务工时认识了41岁的安徽男子宋洋,并很快确定了恋爱关系。

本来,有过一段失败婚姻的陈巧并未想要再婚。当时,她工作不稳定,也没有固定收入。为此,她觉得自己“配不上”宋洋,便一直与对方保持着恋人关系,不敢再向前一步。

“他有一名非婚生孩子。”同年,陈巧意外得知宋洋的这个“秘密”后,她反倒认为自己和对方的差距缩小了。再加之宋洋一直热烈地追求,她最终决定再婚。

接下来的一年时间,宋洋为陈巧偿还了7张信用卡的透支款,共计6万余元。2016年5月,丢掉了“经济包袱”的陈巧与宋洋在当地民政局办理结婚登记手续。

结婚后,宋洋大多数时间都在全国各地奔波经商,偶尔有时间还得回安徽老家照顾父母,而陈巧则一个人住在宋洋位于深圳的家中——聚少离多的两人感情越来越淡,最终闹矛盾分居了。

2018年9月3日,宋洋以“夫妻感情破裂”为由,向当地法院诉讼离婚。

7月6日,湖南天地人律师事务所律师向今日女报/凤网记者出示了当年双方请求离婚的诉讼材料。只是,由于双方在感情矛盾的点上各执一词,衡南县人民法院于2018年10月31日驳回了宋洋与陈巧离婚的诉讼请求。

离婚未果,一笔租金再掀波澜

陈巧与宋洋离婚不成,但感情降至冰点。没多久,他们又因一笔房屋租金闹上了法庭。

原来,陈巧在与宋洋结婚前,曾在衡阳市购买过一套价值25万余元的房产,当年首付7余万元,贷款18万元,之后每月需还房贷800余元。

2016年4月,得知马上要再婚并定居深圳,陈巧将衡南的房屋出租,租金800余元全部用于偿还房贷。在她看来,由于房租刚好抵房贷,又是婚前个人财产,所以她并没有主动告知宋洋。

只是没想到,2018年年底,当宋洋发现这个情况后,便立即委托律师,要求对这笔房屋产生的租金予以分割。

“房子是我婚前买的,贷款是靠租金偿还的,并没有动用过夫妻共同财产。”陈巧找到湖南天地人律师事务所请求法律援助,“他无权与我分割这笔钱!”

“不分割是不合理的。”接手该案的律师说,陈巧婚前购买的房产属于婚前个人财产没错,不过,这套房产产生的租金却不一定属个人所有。

该律师解释,虽然依据相关法规,房屋租金被认定属于法定孳息,且根据我国《婚姻法》的相关规定,婚前财产产生的法定孳息不属于夫妻共同财产。但由于陈巧曾通过多种渠道对婚前房产进行招租,并在租赁合同签订前再次对房屋进行了简易装修,由此证明陈巧对房屋需要投入一定的管理或劳务,故将租金认定为经营性收益比较适宜。加之房屋租赁行为本身就是一种经营活动,需要付出时间、精力和劳务,因此,陈巧的房产产生的租金会被认定为经营性收益。也就是说,这笔房租属于夫妻共同财产,宋洋有权分割。

最终,经双方调解,宋洋获得了陈巧婚前房产所产生租金的分割权。

(为保护隐私,文中人物均系化名)

说法

婚前房产赚的钱归谁,判断有标准

孙鑫(湖南长仁律师事务所律师)

法定孳息,是指因法律关系所获得的收益,比如,出租人根据租赁合同收取的租金、贷款人根据贷款合同取得的利息等。

根据我国《物权法》第116条规定:“法定孳息,当事人有约定的,按照约定取得;没有约定或者约定不明确的,按照交易习惯取得”。

那么,夫妻一方婚前购买房产,婚后出租产生的租金究竟属于个人财产还是夫妻共同财产?

根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释(三)第5条规定,“夫妻一方个人财产在婚后产生的收益,除孳息和自然增值外,应认定为夫妻共同财产;夫妻一方财产在婚后的收益主要包括孳息、投资经营收益及自然增值。”

也就是说,要定义是个人财产还是夫妻共同财产,最主要的评判标准就是——婚后对房屋的出租是否投入了管理或者劳务。如果婚后一方投入了时间,以及对房屋加以维护、修缮等管理,租金应当作为经营性收益看待,产生的租金收益也会根据法律规定,被认定为夫妻共同财产;如果未对房屋进行过维护和管理,单纯的收取租金,则房屋租金会被认定为孳息,属个人财产。

链接

婚前买房,要避免两大“麻烦”

刘悦(湖南君达律师事务所律师)

婚前买房,这是如今不少情侣的选择。然而,婚前买房也存在一些弊端,一旦婚变,也会带来不必要的纠纷。其中,比较常见的纠纷有两种——

第一种是年轻人婚前买房时因资金不足,向双方父母“求赞助”的情况。在这种情况下买房,且房产证上写了夫妻名字的,保险起见,两方父母和子女最好再另外签署一份协议,将各方出资赞助买房钱款约定清楚。避免今后夫妻因感情不和而离婚时,出资方父母无权追回这笔钱款。另外也可以在买房时,以夫妻名义给出资方父母写一张欠条,避免今后“房财两空”。

第二种是婚前贷款买房的月供还贷情况。生活中,不少情侣会在婚前贷款买房。此时,如果一方因某些原因不能贷款,那就只能依靠另外一方。但这样做存在较大的债务风险,比如一旦分手,那贷款一方将要独自承担这笔“外债”。

针对这种情况,建议婚前贷款买房的情侣在拥有合法配偶关系前签署相关协议,明确双方的贷款权利与义务,尤其要注明“一旦一方不能或无法还贷,另一方仍需要对银行承担还贷义务”的约定。

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