房子没到手反被投诉“黑心”:长沙律师买二手房遇上“扯麻纱”

2018-08-22 阅读数 206928

法律 维权 律师 二手房

李聪亮向记者展示他替黄鑫缴纳房贷的银行账单。

文、图:今日女报/凤网记者 陈炜

购买二手房,合同明文规定“尾款需过户后给付”。谁知,房子还未到手,就接连“受挫”。一方面,拿不到房产证过不了户,买房人不敢付清尾款;另一方面,房子升值房价上涨,卖房人又因“急需用钱”,“宁愿违约都不想卖了”。

近日,湖南天地人律师事务所律师李聪亮就遇上了这件麻烦事——他花95万元购买二手房,付了定金和部分尾款,如今却遭遇房主“违约”,对方还以“黑心律师”的名义将他投诉了。于是,这位长沙律师开启了一个为自己维权的故事……

付不付尾款,决定“卖不卖房子”

“签购房合同时明确规定,双方不能违约。如今房价涨了,她却变卦不想卖了!”8月3日,长沙市岳麓区人民法院公开审理了一起房屋合同纠纷案,涉事双方因一套涨价的二手房引发矛盾。原告李聪亮是一名律师,他告诉今日女报/凤网记者,平日都是他为别人打官司,如今他要给自己维权。

8月7日,李聪亮向今日女报/凤网记者介绍,2017年2月,他通过房地产中介公司与女房主黄鑫(化名)签订了一份房屋买卖合同,合同约定黄鑫将其购买的一套总面积为122平方米的钰龙天下佳园二期住宅房(以下简称“长沙钰龙天下”)出售给李聪亮,成交价格为95万元。

李聪亮说,因为觉得便宜,第二天他就支付了30万元定金。此后,黄鑫每月需缴纳的4613.07元房贷,也由李聪亮承担。

合同签订后的3个月,李聪亮一直履约,而此时房价也在持续上涨。眼看开发商承诺的发证期限已至,但黄鑫的房产证却迟迟未到。他打听得知,这是因为小区开发商暂未办理建筑竣工验收手续,导致房产证不能确定何时发放。

2017年8月,黄鑫提出要求:“除去45万元房贷由李聪亮负责缴纳,剩下的20万元尾款需一次性付完”。可合同里写明“尾款需过户后给付”,而且如今不知何时能拿到房产证,考虑到“将钱全部交清会没有保障”,李聪亮拒绝了房主的要求。

“谁知道她见我不肯付款,就直接不顾合同规定,主动要求违约!”李聪亮说,黄鑫想退还定金以及之前已经偿还的贷款,甚至还愿意再赔偿一些违约金,但房子不卖了。“按照长沙房价的增势,即便她赔了我这些钱,她再转手卖房还是赚的!更何况,按照合同规定,她的房子已经卖给我了,就差办理房屋过户手续了!”

于是,2017年8月8日,李聪亮向长沙市岳麓区人民法院申请诉讼维权。然而,在同年11月开庭审理案件时,黄鑫却改口了:“我不打算违约,只是口头说说。”李聪亮只得撤诉。

少给6000元,买房人成“黑心律师”

“考虑到她手头紧,我之后还是给她转了4万元尾款。”李聪亮说,今年5月15日,他在征得黄鑫的同意后,开始对这套二手房进行装修,并给对方汇去部分尾款。结果,黄鑫又不乐意了,“主要是我5月份答应给她2万元尾款,但请装饰公司装修后,我的钱不够用,所以只给了她1.4万元”。

对此,李聪亮解释:“按照合同规定,我是不需要提前支付尾款的,每次提前支付是为了减轻她的负担,可如今只因为少给了几千元,她就说要让我搞不成装修。”

本以为黄鑫只是说气话,谁知她次日就跑来吵闹,并阻拦装修施工。无奈,李聪亮只得停工,这一停便到了今年8月。为此,李聪亮还欠了装修公司近万元延工费。

更意外的是,5月22日,黄鑫还举着一个纸牌来到李聪亮所在的律师事务所,上面用巨大的字体写着:“救救我!黑心律师李聪亮,还我房子还我救命钱!”

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李聪亮说,黄鑫举纸牌讨说法的行为让他很难堪。

“我是受害者,怎么就成了骗钱的黑心律师?”之后,李聪亮与黄鑫再次沟通,“她又说房子不卖了,要找律师把房子要回去!”最终,双方“谈崩了”。

6月6日,李聪亮再次向长沙市岳麓区人民法院提起上诉,这一次,他坚持要维权到底。

8月3日,案件开庭审理,可结果却是“参照相关案例,诉讼请求可能被驳回,只能双方调解。”

对此,李聪亮表示担忧:“如果自己按合同办事都不能胜诉,那以后房主一旦发现房价暴涨后都反悔,最后只需赔点钱就可以肆无忌惮地加价,这完全是没有成本的违约!”

房主:经济压力大,卖房为筹钱

对于这起房屋买卖纠纷,房主黄鑫是如何考虑的?8月8日,今日女报/凤网记者联系上今年50岁的卖房人黄鑫。

“因为之前借了高利贷,为了还钱,我只能卖房救急。”黄鑫坦言,自己之所以愿意签合同,是因为李聪亮和房产中介公司都向她担保房产证能在2017年5月拿到,所以她才同意“尾款等过户后再拿”的约定。

可眼看房产证迟迟不能发放,急着用钱的黄鑫只得和李聪亮商量,看能否先给付尾款,等房产证下来再过户。对此,李聪亮以“履行合同约定”为由予以拒绝。

“我并没想过违约再转卖。”黄鑫说,早有客户知道她房屋的情况,表示能一次性付清95万元,并支付违约金,但她没有同意,“毕竟人还是要讲诚信”。

黄鑫解释,自己之所以急着要对方付清尾款,是因为实在缺钱。如今,自己正跟丈夫闹离婚,在长沙又无依无靠,唯一的念想就是陪女儿读书,“我现在只想一次性拿到尾款,而不要每次靠他一点点给钱来‘江湖救急’。”

至于李聪亮怀疑其“坐地起价”的说法,黄鑫表示:“只要他愿意一次性付清尾款,等房产证发下来,我愿意签订协议,保证‘房屋不加价、不转卖’,并积极配合他办理房屋过户手续。”

 

【开发商回应】

房产证最早年底发放

在这起纠纷案中,今日女报/凤网记者了解到,引发矛盾的关键在于一张“迟到”的房产证。那么,长沙楼市“限购”,对房产证的发放有何影响呢?8月17日,记者试图采访长沙钰龙天下开发商——湖南恒东房地产开发有限公司一名康姓负责人,但一直未给予电话、短信回复。随后,记者联系上了开发商的工作人员。

“如果算上周末和节假日,一般要在交房后第三年才能拿证。”该公司一男性工作人员解释,按照正常程序,房产证会在交房后的730个工作日后发放。

为何房产证发放期限一再推延?该工作人员表示,当时有业主向有关监管部门反映称,在收房时发现入户大厅、电梯间不宽敞,房屋漏水、墙体开裂等问题。由此,房屋工程竣工验收手续暂时中止办理,并配合监管部门审查、整改。“现在手续正在办理中,根据黄鑫的购房交房情况,她的住宅房最快将于今年年底拿到房产证。”

不过,工作人员也提醒:“按照长沙市最新出台的购房政策,就算黄鑫现在就拿到房产证,根据相关政策也不能办理过户交易手续。所以,在过户困难的情况下,如果双方协商不成功,建议通过法律途径来解决问题”。

【部门解析】

拿房产证满4年才能过户

8月22日上午,长沙市不动产登记中心工作人员解梦莹介绍,在长沙市政府2017年连续三次发布楼市调控政策后,又于今年6月25日出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》(以下简称《通知》)。《通知》从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面对楼市进行了全面调控。其中就规定,商品房在取得不动产权证四年后,才能交易。

解梦莹透露,《通知》规定,长沙市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的,取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房;而已在长沙市限购区域内购买的商品住房,在取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。“也就是说,即便黄鑫今年拿到房产证,也要等四年后才能和李聪亮过来办理二手房过户手续,到时,如果政策没有变动,他们只需要带上不动产权证、购房合同、付款凭证以及买卖双方身份证等原件资料即可。”

【律师说法】

签订“承诺协议”,买主可提前付尾款

张亮(湖南友和律师事务所律师)

其实,黄鑫和李聪亮是“一方愿买,一方愿卖”的。只是,在长沙的“限购”政策下,即便开发商如期在今年年底发放了房产证,李聪亮要想过户还得再等4年。我觉得,他不妨考虑下黄鑫提出的建议,即双方签订一份内容诸如“房屋不再加价,不转卖给他人,只要买主满足过户条件,卖主需立即配合处理”且具有法律效应的“承诺协议”。基于此,李聪亮大可放下“房财两空”的担忧,先一次性支付黄鑫急需的全部尾款。

如果李聪亮坚持要求继续履行合同,而黄鑫却坚持违约的话,她应当赔偿因违约给李聪亮造成的损失,这其中就包括房屋涨跌损失。比如,当初95万元买下的房子,如果相关机构对房子给出的最新评估价为195万元,黄鑫若坚持违约,她就必须在退还李聪亮定金和此前代缴的房贷之外,再从100万元的涨跌差价中按照一定比例给予李聪亮经济赔偿。

【专家提醒】

二手房交易需谨慎,这些矛盾需防范

二手房交易作为房屋产权的二次交易,本身就存在很多不确定性,如果买方了解不够或粗心大意,很可能引发房产纠纷。

那么,二手房交易还容易产生哪些矛盾呢?对此,长沙市房屋交易管理中心工作人员周翌婷给予了详细解释。

一、房子的产权性质要认清

房子的产权有很多种,比如住宅、商住、公房、经济适用房,不同产权的房子,税费、贷款政策都不一样,所以,买方一定要在定房之前了解清楚。另外,还要注意房屋产权是否存在产权交易有限制,是否办理了房产证等。

二、租客“优先买房权”别忽视

现在有不少房子是转售为租,所以,买方事先应该和业主在合同里面详细约定如何应对租客,是支付赔偿金让租客搬走,还是继续履行租约。需要提醒的是,租客具有“优先购买权”,所以,买方签约前一定要让租客出具一个“放弃优先购买权的声明”。

三、买房后发现原业主户口未迁走

二手房交易中,户口迁移是一个大问题,由于户籍是由公安部门管理,法院无权干涉,一般也不受理此类案件,买方面对这种情况将完全处于弱势。所以,建议在签订合同时就要与卖家约定好其户口迁出时间以及违约责任,最好是等他把户口迁走后再支付尾款。

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