永州男子花90万在长沙购得价值百万二手房,竟是“凶宅”,还能吃“后悔药”吗?

2019-10-18 阅读数 25230

文:今日女报 / 凤网记者陈炜 

买房,对普通人来说是件大事,总得“货比三家”,可在长沙打拼多年的永州男子张鸣却是用“迅雷不及掩耳之势”买了套二手房——因为,这房子不仅价格便宜,原房主还给出“赠送全部家电、家具”的优惠。

有这种好事,还犹豫什么?

  就这样,张鸣以90万元的价格,买下这套位于长沙市雨花区曲塘路某小区、市场价值约100余万元的100平方米二手房。
  然而,就在张鸣入住两个月时,邻居的善意提醒让他慌了神——原来,在他买房签订合同之前,有租户在这套房里自杀身亡。
  房子直接变“凶宅”,张鸣心里十分膈应。那么,在不知情的情况下,买下“凶宅”怎么办?因为与原房主协商退房无果,张鸣前往长沙市雨花区人民法院提起诉讼。结果怎么样呢?我们接着往下看。

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捡便宜?他花90万元买下百万二手房
  如果没有邻居含蓄的提醒,已经入住新房两个月的张鸣还一直在为自己“捡了个大便宜”而沾沾自喜。
  张鸣是永州道县人,自2012年大学毕业后就一直在长沙打拼。2016年5月,决定与女友结婚的他打算在长沙买房。于是,他委托当地一家房产中介公司帮忙寻找合适的房源。不久,中介公司为他推荐了位于长沙市雨花区曲塘路某小区的一套100平方米的二手房。
  尽管房子看上去颇有“年代感”,但考虑到售价便宜、离单位近、小区绿化也不错,张鸣很满意。更惊喜的是,房主刘莹见顾客上门,主动给出“优惠礼包”:“如果今天就买,家里的家具、电器都送给你,你可以拎包入住。”
  张鸣从中介公司销售员处也打听到,当时,雨花区位置较好的楼盘房价都在不断上涨,按理说,这套100平方米的二手房可以卖出100余万元的价格。
  “房东急着卖房去外省定居。”一系列的条件让张鸣动了心。当天,他就在中介公司的服务下,与刘莹签订了一份《房屋买卖合同》,约定购房款总计90万元。他按照合同约定向刘莹支付了5万元购房定金,同时支付中介公司中介费2万元。
  2016年5月28日,为了凑齐房款,张鸣向银行办理借贷手续。最终,确定以等额本息的还款方式贷款70万元、按揭20年。之后,他将自己的积蓄通过银行转账,向刘莹支付了剩下的15万元房款。
  在刘莹收到全部购房款后,这套100平方米的房屋顺利过户,张鸣和女友也搬进了新家。

  太意外!拎包入住的二手房成“凶宅”
  谁想,入住仅两个月,一个惊人的真相让张鸣有了“退房”的念头——在一次夜间散步时,他的邻居悄悄告诉他:“你们家房子好像出过事,你最好去向物业打听一下!”
  房子出过事?是漏水漏电,还是火灾?张鸣赶紧去物业公司打听,结果工作人员告知:“你买房的时候不知道吗?你那套房里,之前有人自杀!”
  张鸣和女友有些惊慌,毕竟这么大个事,买房时从没有人提及。他四处求证,最终经多位邻居和工作人员证实确有此事。
  之后,张鸣向刘莹提出退房并索赔,但因合同生效、钱款也已到账,遭到对方拒绝。无奈之下,他找到湖南仁和律师事务所,请律师陈健将原房主起诉至长沙市雨花区人民法院。
  最终,长沙市雨花区人民法院开庭后作出公开判决:1、撤销原告张鸣与被告刘莹之间签订的《房屋买卖合同》;2、刘莹应返还张鸣购房款90万元,并向张鸣支付购房款中70万元银行贷款实际产生的利息;3、张鸣将涉案房屋的产权重新过户登记至刘莹名下。另外,刘莹要承担张鸣此前支付的2万元购房中介费,并赔偿其他损失费3万元。 

(文中人物除陈健外,其余均系化名)

  隐瞒“凶宅”真相,涉嫌“不作为欺诈”
  孙鑫(湖南长仁律师事务所律师)

  “凶宅”,通常是指在房屋本体结构内发生过他杀或自杀等情况,或其他意外事件(如煤气中毒)等非自然原因致人死亡的房屋。
  虽然“凶宅”并不影响房屋的实际使用功能,但会严重影响购房人的主观购房心理考量。因为在我国传统观念中,住“凶宅”是一件忌讳的事情,所以在出售、转卖“凶宅”时,卖方理应告知买方。
  尽管我国法律法规暂未对“凶宅”进行明确定义,但不可否认的是,相比正常的房屋,“凶宅”的价格的确会有所下降。所以,在房屋买卖过程中,卖方事前应当将房屋是否系“凶宅”的事实真实、及时地向买受人披露,若没有尽到说明义务或者故意隐瞒房屋的事实,则可能构成法律意义的“不作为欺诈”。
  根据我国《合同法》第54条第2款的规定,“在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”
  结合本案来看,卖房者未主动披露或有意隐瞒房屋系“凶宅”的事实,其行为涉嫌欺诈。而此前双方签订的购房合同是可以被撤销的,甚至如果入住“凶宅”后,对购房者造成了损失,还可以要求赔偿。
  只要有人去世就属于“凶宅”吗
  这几年,各地陆续发生了一些涉及“凶宅”的官司。今年8月,广东清远市民罗先生试图用前业主妻子在屋内病亡一事而要求退房,但法官驳回了罗先生的诉求。
  据《广州日报》报道,罗先生在购入房屋后得知前业主潘先生的妻子在该房屋因病去世,为此到法院起诉原业主要求解除购房合同,退还购房款。前业主潘先生在法庭上表示,妻子因患癌症已耗去家庭几十万元,妻子去世一事已经告知中介方,此为生老病死,房子不属于“凶宅”。
  广东清远英德市法院审理后认为,被告的配偶因病而亡,属于正常的生老病死现象,其居住过的房屋非法律意义上的“凶宅”。
  在该房屋不属“凶宅”的前提下,被告无需承担更多的披露义务,因此驳回了罗先生的诉讼请求。
  购置二手房需要注意这几点
  刘悦(湖南君达律师事务所律师)
  在新房售楼部,会看到规划和环境不利因素告知书,二手房买家在买二手房的时候,如何排除不利因素?
  首先,买方可主动询问卖方或中介公司相关情况。其次,在签订合同时,双方可在其中约定“房屋是否为凶宅”“周围是否有恶邻”等相关条款,并对赔偿情况予以约束。
  另外,购买二手房,如果要排除规划和环境方面的不利因素,首先需要多实地看房,而且最好能够白天、晚上、晴天、雨后都看看,观察房屋的采光、噪音等各方面的状况;其次,走访周边邻居,打听周围居民的居住感受,如果有相关不利因素,在聊天中也能及时发现。
  除“凶宅”外,家有“恶邻”也需告知
  樊女士(化名)此前与楼下邻居发生纠纷,因邻居起诉她房屋漏水导致该业主的房屋天花板出现水迹,要求几万元的修复补偿。樊女士最终屈服,在法官的调解下,双方签署具结书,以近5万元了结这宗诉讼。在具结书上,邻居保证以后不得就此再提出相关诉讼。
  这名业主对“恶邻”非常畏惧,在了结官司后立即放盘,她打算在买家签约前向买家发出告知书,告知买家此前与邻居的官司,并声明新业主以后与邻居的一切纠纷均与己无关。
  樊女士认为,这个告知书是一个“免责条款”,避免房屋出售期间或者出售后因邻里纠纷再让自己经历官司的痛苦。
  广东省格林律师事务所律师杨金娜表示,樊女士的告知书,可以起到免责的作用。在房屋出售后,因相邻权纠纷产生的责任由新业主来承担。
  《民法通则》第八十三条规定:不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。
  《物权法》第九十二条规定:不动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的,应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害;造成损害的,应当给予赔偿。
  根据上述法律规定,因相邻关系承担责任的是不动产权利人,樊女士之前的纠纷已经结案。如果房屋在产权转移后,再次出现漏水情况,那么承担责任的也应该是新业主,而不是樊女士。

  (来源《南方都市报》)

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