银行和担保公司抢食二手房房贷

　　 整个房地产业的生物链都在遭遇交易量下滑的危机。

　　因为市场低迷，银行的个人房贷业务量开始下滑，而依赖于贷款业务的担保公司也正面临着生存问题。

　　“从去年10月份开始，业务量一直下滑，到了今年2月更是跌到了低谷。虽然从3月份开始，交易量逐渐回暖，环比出现上涨，但同比依然大大下降。”北京凯盛经略担保公司总经理康胜对本报记者说。

　　股份制银行加强二手房房贷业务

　　统计数据显示，一季度全国商业银行个人房贷余额28017亿，增量为995亿元，少于去年1265亿元。

　　其中，招商银行（爱股,行情,资讯）(600036.SH)2007年的个贷业务新增654亿，余额突破1500亿，在股份制银行中名列第一，但今年一季度新增规模只有8亿，增幅低于1%。

　　深圳发展银行(000001.SZ)一季度个贷余额从635亿上升到650亿，增幅为2%，而其中按揭房贷业务增速2007年已显露放缓迹象。该行按揭房贷余额2005年仅为200亿，2006达到380亿，但2007年的余额仅为417亿左右，全年增量不超过40亿。今年一季度则仅新增1亿。

　　中信银行（爱股,行情,资讯）(601998.SH)总行资产业务部总经理王剑也曾公开表示，从2008年前两个月的情况看，中信银行住房贷款也受到整体市场的影响，增幅明显放缓，减少了10亿左右。

　　银行在今年前4个月个人房贷连续“惨淡”之后，都希望借助房贷新品抓住房地产市场回暖的先机，打破今年个人房贷持续萎缩的局面。例如，招商银行4月底也推出一款将房贷额度用于银行卡刷卡消费的“消费易”产品，将房贷与消费贷款相结合。深圳发展银行早于今年3月底就推出“固定利率气球贷”的产品，3年期利率为8.316%，5年期为8.514%，这两个利率直接锁定了客户在本轮加息周期中面临的利率上升风险。

　　由于一手房贷款通常与房地产开发贷款捆绑销售，受制于放贷规模限制，股份制银行往往落后于国有银行。一些股份制银行逐渐将争夺重点转向二手房房贷。

　　伟家安捷房屋贷款担保公司企划经理殷丽娟对本报记者说：“今年以来，中信银行动作尤为明显，以前中信银行更倾向于一手房贷款，除了中信银行以外，其它股份制银行今年也主动找我们合作。”

　　据了解，中信银行对贷款购买二手房的客户推出了免担保、免公证、免保险和降低评估费用等一系列优惠政策。

　　担保公司寻找生路

　　在二手房贷款业务中，银行和担保公司互为依靠。银行的绝大多数二手房贷款客户均由二手房中介或者担保公司介绍而来。较大的房屋经纪公司都设有贷款担保服务机构。例如我爱我家下设伟嘉按揭担保公司，21世纪不动产集团也成立了凯盛经略担保公司。由于二手房交易过户办理产权通常需要一段时间，而买家在付款之后，不能马上得到产权证，在交易的真空期需要担保公司做担保。

　　而担保公司的利润来自于两块，一部分是客户缴纳的费用，另一部分是银行的营销返佣费用。银行为了争夺客户，通常会选择和多家担保公司合作。而为其介绍客户的担保公司将从银行获得一部分费用。费用额度通常为银行放贷额度的1%左右。

　　下滑的交易量不仅影响了银行个贷业务的增长量，更影响了担保公司的生存。为此，担保公司也在急寻出路。

　　据了解，凯盛经略担保有限公司联合深圳发展银行、北京银行（爱股,行情,资讯）、中国光大银行北京分行等，在国内推出“贷款预审”服务。

　　传统的住房按揭贷款的流程是，有购房意向的客户先看房，选好房屋之后和房主签订买卖协议，然后向银行申请贷款；“贷款预审”则将银行审批的过程提前，在购房交易未发生前，对准备贷款购房人所适用的个人房屋按揭贷款额度进行预审，并给出个人最高贷款额，购房人在取得银行“预审通知函”后，在一定有效期内购买二手房时，可参照银行的适用额度申请贷款。

　　为了吸引更多的客户，凯盛经略降低了资费。每笔贷款预审需缴纳1000元，如果成功贷款买房则返回这笔费用。而推出此项业务的银行也将获得相应的好处。“对于我们来说，推出这一业务有利于提前锁定客户，抢占市场份额。”深发展银行个贷部门一位负责人对本报记者说。除此之外，凯盛经略还打算和银行联合推出“贷款卡”，减免一定的费用。

　　殷丽娟也向本报记者透露，“为了争夺更多的客户，已经有担保公司有意压缩利润，向中介公司返点，或者降低客户贷款费用。”

　　2008年5月15日举办的北京2008年春季房产展示交易会透出的消息说，二手房市场正逐渐复苏。担保公司和股份制银行都希望能够抓住这个机会。