“借名买房”却“买出”了官司:后续维权难 小心没地说理!

2018-07-18 阅读数 120089

借名买房 长沙房市限购限贷

文、图:今日女报/凤网记者 陈炜

住房问题和老百姓的幸福指数息息相关,也一直是社会和政府关注的热点。习近平总书记曾指出,“房子是用来住的,不是用来炒的”。为此,2017年3月开始,长沙连续推出限购限贷政策,今年以来更是不断升级,要给楼市“降降温”。

在此过程中,也不乏一些想要投机取巧规避政策的人。他们自己没有购房资格,便想尽办法,甚至不惜“借名买房”——购房款自己掏,房子以他人的名义来买。只是,这样买来的房往往并不踏实,还经常会因为闹矛盾、反悔、房贷纠纷等“搞出事来”。近日,今日女报/凤网记者就对此展开了走访,发现“借名买房”背后的纠结与风险。

故事

表哥出钱表弟出面,“合力买房”后闹纠纷

“因为房价涨得太快,就想用兄弟的名义买房,现在倒好,自己花钱买的房子不但要归别人,哥俩还成了仇人。”7月7日,谢军在接受今日女报/凤网记者采访时,谈起他过去一年经历的烦心事。

原来,就在2017年7月,从老家郴州来到长沙做生意的谢军见省城房价涨得很快,打算在此定居的他选中了一套位于湘江边的商品房。然而,按照当时实行的限贷限购政策,谢军没有购房资格。

眼看房价不断上涨,谢军想蹭个买房“热度”。于是,他想到了一个“好办法”——“借名买房”,对象则是在长沙工作多年的表弟何英。

“他有买房资格,他本人没有买房,又没有成家,所以很快答应了。”随后,兄弟俩就开始“联合出击”——谢军出钱,何英出面与开发商签订购房合同,并与银行签订贷款合同。最终,谢军以何英的名义,在长沙湘江世纪城小区成功够买了一套120平米、总价117万元的房子。其中,首付款和每月的房贷都由谢军支付。

可谁想,不到数月,这套价值百万元的房子带来的诱惑就让哥俩闹了大矛盾。

原来,就在今年3月,何英通过亲戚介绍找了个女朋友,正当这对年轻情侣商量买房结婚时,何英却发现,自己因为之前已经“买”了一套房,如今要想通过银行贷款在长沙再买房,必须要按二套房的标准办理按揭,这让他的购房压力大增。

明明自己是买首套房,却要承担二套房的还贷金额,想不通的何英决定向谢军索要补偿。

“他说自己将名字借给我8个多月,现在他要买首套房,却要背上‘二套房’的身份,他希望我能借一笔钱给他作首付。”对此,谢军虽能理解,但由于生意不好,没赚到钱的他没法借太多钱给表弟。

一个多月后,何英在家人的催促下,和女友“闪婚”了。可因为买房首付款比例太高,迫于无奈的何英在婚后只得再次恳求谢军。“这次不是借钱,是想让我把之前买的房子便宜点租给他。”谢军说,考虑到自己借名买来的新房一旦成了表弟的婚房,到时候兄弟俩更扯不清,于是婉拒了。

这下,气恼的何英翻脸了,他拿出签有他名字的房屋登记手续,一口咬定“这套房子就是我的。”

这下谢军慌了!他四处借债凑来了10万元,想作为让何英“借名买房”的补偿。结果,这次轮到何英直接拒绝。“他认为所有手续都是写的他的名字,以后房贷就由他来还了。”兄弟俩多次协商无果后,谢军只得找到湖南仁和律师事务所来寻求法律帮助,希望能认定自己是“借名买房”,并要求何英将房子过户到自己的名下。

目前,谢军正和律师一同搜集相关证据,准备向长沙市开福区人民法院提起诉讼。

现象

房屋纠纷居长沙法律咨询榜首

7月17日,今日女报/凤网记者从长沙市律师协会了解到,目前,诸如“借名买房”的房屋纠纷案件非常普遍。

长沙市律师协会办公室主任黄敏方介绍,仅2017年,长沙12348法律服务热线共接听市民法律咨询电话27085人次,其中,房屋纠纷咨询高居榜首,来电次数达10292次,且以房屋买卖、合同纠纷最为突出,内容主要涉及借名买房、假离婚买房等争议的处理求助。

黄敏方表示,长沙连续出台多项楼市调控政策,炒卖房号、价外加价等乱象有所改善,但有些人为了绕过“刚需限制”多买房,常常投机取巧,除了假离婚、假结婚外,以亲戚朋友的名义来买房也是常用的手段之一。

“这份想当然的‘信任’,结果常常引发纠纷。”黄敏方建议,长沙有关部门应加大政策宣传力度,使市民进一步了解房屋买卖政策,促使其依法依规买房。同时,还要加强市场监管,对“借名买房”等投机取巧、虚假操作的行为进行严厉打击,以此促进长沙房地产市场的平稳健康发展。

 

说法

“借名买房”本属违法,后续维权难

张帅(湖南仁和律师事务所律师)

“借名买房”本身就隐藏着巨大的法律风险。以本案为例,由于谢军和何英并未签订“借名协议”,且谢军很难拿出足够的证据证明自己是“借名买房”,所以,一旦登记购房人何英反悔,出资人要想夺回房屋产权或收回购房款都特别困难。具体风险分为以下三种:

第一,一旦登记购房人何英到期不能清偿债务,或存在离婚纠纷,债主可以要求法院查封并拍卖该房产;第二,假设登记购房人何英意外死亡,该房屋可能会因为继承关系被其他人继承;第三,如果银行最后查实,实际购房人与借款人不是同一个人,银行也可依据贷款合同的有关规定,要求提前解除贷款合同。

所以,综合以上的观点,“借名买房”的官司想要胜诉,可能性并不大。

需要提醒的是,国家出台政策是为了让社会更加公平,所以为个人私利而破坏规章制度的行为是绝对不可取的。即便实际购房人与名义产权人双方之间“借名”行为真实存在,但“借名买房”仍属违法行为,不受法律保护,实际维权之路太难,切勿以身试法。

部门

“借名买房”存在双方风险

周翌婷(长沙市房屋交易管理中心工作人员)

“借名买房”的风险绝不止存在于“借名者”身上,“被借名者”也是需要承担巨大的法律风险。

比如,因为出资(借名者)占用了登记购房人(被借名者)的购房指标,所以当“被借名者”自己买房时,相比于购买首套房,首付款的支付比例、银行贷款的利率标准等成本都会增加不少。另外,一旦“借名者”以“被借名者”的名义贷款买房成功后,若不按约还款,逾期还款的违约责任则是需要由“被借名者”来承担。

那么,倘若遇上“借名买房”,我们该如何尽可能的避免风险呢?我建议从四个方面来注意——第一,市民要了解所购房屋的性质。比如,房屋若是拆迁房、安置房、经济适用房等有政策限制交易条件的房产,那么不要购买,以免发生纠纷,造成房钱两空;第二,必须签订“借名买房合同”。通常,“借名者”是实际出资人,所以要在“借名买房合同”中,要格外注明房屋归属权等条款,规避日后纠纷;第三,保存足够的证据。钱款支出记录、购房凭证等都是证明房屋归属权的有力证据,一定不可遗失;第四,商定“违约责任”。比如,双方在“借名买房合同中”应该写明约定:“登记购房人不得过户房屋、迟延过户、将房屋卖给第三人等,如果出现此类违约情况,就要承担相应的违约责任。”这样就为双方严格履行“借名买房合同”,提供了相对充分的法律保障。

谈资

已受理房产纠纷案,三成因“借名买房”

受访人:陈健(湖南仁和律师事务所律师)

自2017年5月以来,关于房产纠纷案件的矛盾点的确发生了不小的变化——以往,不少人因为房产债务问题与银行、房产公司等陌生人发生纠纷;如今,更多人因为“借名”躲“限购”,最终与“最亲密”的人发生纠纷,对簿公堂。

在过去1年多时间,我们律师事务所一共受理了27起因房产过户导致的纠纷案。其中,有8起案件因“借名买房”导致。前不久,我受理的一起案件中,一对亲姐妹就因买房问题反目,姐姐出钱买房,写妹妹的名字,最终因房价飙升,妹妹拒绝过户,导致俩人法庭见。

为何频繁出现这样的纠纷?在我看来,“贪”字是最大的原因。一方面,有经济能力的当事人抱有贪念,企图规避政策束缚,打法律擦边球谋取一定的利益;另一方面,受益人也因深知对方行为违法,借机想“捞”上一笔好处,最终导致两败俱伤。

除“借名买房”,“造假”现象也常见

受访人:张亮(湖南友和律师事务所律师)

长沙“限购”以来,除了“借名买房”,还有一种躲避政策的“擦边球”现象也不容轻视——假结婚、假离婚。

2017年3月,长沙楼市调控政策刚有消息,我们律师事务所就接待了12对夫妻的委托,希望办理协议离婚。这些夫妻并没有感情破裂的样子,脸上洋溢着笑容。后来一问,果真发现了猫腻。

当时,由于“限购令”规定,外地人买房需缴纳一定年限社保和税款,但对本地户口买房不受限制,一些外地市民便企图用假结婚来寻找买房机会。一旦成功买房,结婚证也会随之变成离婚证。当然,也有一些夫妻为了买房,用协议离婚来“造假”,获得买房资格。

只是,赚便宜的少,真吃亏的多。很多“造假”夫妻最终买房不成,反倒引发了房产分割以及财产分配等其他纠纷和矛盾,最终得不偿失。

好在,今年6月底,长沙已经对“假离婚、真购房”的行为进行了有效控制:夫妻离异后,任何一方2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。这意味着,假离婚这个曾经规避限购政策的“万精油”已经失效了。

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